Primero, compara sobre la misma base
Antes de mirar una cuota, confirma que las ofertas financian el mismo capital y usan un plazo comparable. Anota también si el tipo es fijo, variable o mixto, porque una cuota inicial no describe por sí sola el riesgo de revisiones futuras.
TIN
Es el tipo nominal que alimenta la cuota en un escenario de tipo constante. No incluye por sí solo comisiones ni productos asociados.
TAE
La publica la entidad e incorpora el tipo junto con gastos y comisiones incluidos por la normativa. Sirve para comparar ofertas antes de contratar.
Coste total estimado
Cifra Clara suma pagos, apertura, gastos introducidos y el coste anual de vinculaciones durante el plazo que indiques.
No recalculamos una TAE oficial: faltaría conocer la fecha y el tratamiento normativo exacto de todos los flujos. Copia la TAE de cada FEIN y contrástala con el simulador oficial del Banco de España.
De la FEIN a los campos del comparador
La FEIN es la ficha personalizada y vinculante que entrega la entidad. Usa una copia de cada oferta y registra la fecha de validez: comparar una oferta caducada con otra vigente produce una decisión falsa.
| Dato | Origen | Campo | Afecta a |
|---|---|---|---|
| Precio y entrada | Compraventa y fondos propios | Precio / entrada | Capital financiado |
| TIN | FEIN | TIN | Cuota e intereses |
| Plazo | FEIN | Años | Número de cuotas |
| Apertura | FEIN | % apertura | Coste al inicio |
| Otros gastos | FEIN y justificantes | Gastos iniciales | Coste total |
| Productos vinculados | FEIN y precio comparable | Coste anual | Coste acumulado |
| TAE y validez | FEIN | Checklist, no calculadora | Contraste regulatorio |
Ejemplo reproducible: la cuota más baja pierde
Caso sintético de una vivienda de 250.000 €, entrada de 50.000 € y 200.000 € financiados a 25 años. Las tres ofertas se modelan como tipos constantes y sistema francés de cuotas mensuales.
| Campo | Oferta A | Oferta B | Oferta C |
|---|---|---|---|
| TIN | 2,7 % | 2,55 % | 2,85 % |
| Plazo | 25 años | 25 años | 25 años |
| Apertura | 0 % | 1 % | 0 % |
| Gastos iniciales | 700 € | 450 € | 0 € |
| Vinculaciones/año | 420 € | 960 € | 180 € |
| Resultado | Oferta A | Oferta B | Oferta C |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 917,51 € | 902,28 € | 932,89 € |
| Intereses | 75.253,28 € | 70.683,38 € | 79.867,83 € |
| Apertura + gastos + vinculaciones | 11.200,00 € | 26.450,00 € | 4500,00 € |
| Coste de financiación | 86.453,28 € | 97.133,38 € | 84.367,83 € |
| Desembolso total | 336.453,28 € | 347.133,38 € | 334.367,83 € |
902,28 € / mes
334.367,83 €
La oferta B ahorra 15,23 € al mes frente a A, pero sus vinculaciones y apertura elevan el desembolso total. C termina costando 12.765,55 € menos que B pese a tener la cuota más alta.
Orden de decisión que evita atajos
- Valida la documentación. Mismo capital, plazo comparable, modalidad y FEIN vigentes.
- Compara la TAE declarada. Es la referencia regulatoria previa a contratar; no la sustituyas por un TIN bajo.
- Comprueba la cuota. La opción barata a largo plazo solo sirve si la cuota cabe con margen en tu presupuesto.
- Explicita cada coste. Introduce apertura, gastos y el coste alternativo comparable de productos vinculados, con su duración real.
- Prueba escenarios separados. En una variable o mixta, no presentes un euríbor futuro como predicción: prueba tipos hipotéticos y rotúlalos.
Sustituye el ejemplo por tus FEIN
El cálculo se realiza en tu dispositivo y no requiere registro.
Fuentes oficiales, supuestos y límites
- Banco de España: TAE de un préstamo o producto de financiación ↗
- Banco de España: información de la futura hipoteca en la FEIN ↗
El ejemplo es sintético, no reproduce una oferta comercial. Asume tipo constante, pagos mensuales, sistema francés, costes anuales constantes durante 25 años y ausencia de amortizaciones anticipadas, carencias o cambios normativos. Los resultados son educativos y no constituyen asesoramiento ni una recomendación bancaria.